[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산투자 강의 100% 환급 챌린지 35회차 미션

Chapter 04. 재건축 · 재개발

03. 조합원 자격

원칙(도시 및 주거환경정비법 39조): 정비사업의 조합원은 토지등소유자, 재건축사업의 경우에는 재건축 산업에 동의한 자

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Chapter 04. 재건축 · 재개발

04. 재건축 · 재개발 단계별 투자 시 체크할 사항

 

조합설립인가 단계

• 개발 초기단계로 사업지속 여부나, 사업기간 등을 정확하게 알 수 없어 투자 수요가 적음
• 프리미엄이 적게 붙어 투자금액이 다른 단계보다 적음
• 조합설립인가 동의를 수월하게 받기 위해 건축비용이나 대여금이자와 같은 사업비용을 줄이고 일반분양가격을 높게 계산하는 경우가 있으므로 조합설립총회 때 배포하는 안내책자를 유심히 살펴보고 반드시 주변 개발단지와 비교
• 비례율 = (종후자산평가가액-총사업비) ÷ 종전자산평가가액 × 100
• 권리가액 = 감정평가금액 × 비례율
• 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

 

추정분담금: 평가금액이 높을수록 누가 유리할까?

• 현금청산자
• 소형투자자 중 전체 감정평가금액 상승이 아닌 내 것만 상승하는 것이 유리
• 조합원분양가 격차가 커질수록 소형투자자가 유리

 

사업시행인가 단계

• 건축 세대수, 소형주택 세대수, 임대주택 세대수 등을 알 수 있는 단계
• 어느 정도 수익성을 예측할 수 있기 때문에 투자자 수요가 많아지기 시작
• 투자여부를 결정할 타이밍

사업시행인가 이후 조합원 분양신청 전

• 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세
• 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 평가금액
• 분양대상자별 분담금의 추산액
• 분양신청기간 등

 

관리처분인가 단계

• 조합원분양신청을 마친 후이므로 구체적인 사업성이 나오는 시기로 공사비, 기타사업비, 세입자별 손실보상액, 감정평가액, 일반분양분, 임대주택, 분담금 등을 자세하게 알 수 있음
• 안전하고 투자기간이 짧기 때문에 투자 수요가 많음, 프리미엄도 많이 붙어 투자금액 역시 많이 필요
• 이 단계에서도 정확한 일반분양가격은 알 수 없음: 일반분양 단계가 아니기에 일반분양 때 부동산 시장 분위기에 따라 분양가격에 변동이 있을 수 있고 미분양이 발생할 수도 있기 때문. 관리처분계획총회 안내책자나 조합을 통해 구체적은 내용 확인 필요

일반분양 단계

• 일반분양가격의 결정으로 분양수입 등 모든 것이 확정되어 투자 수익을 정확하게 판단할 수 있는 시기
• 투자 타이밍이라기보다는 투자의 물건의 수익성 등을 평가한 후 보유나 매도 여부를 결정해야 할 단계
• 준공된 주택이라도 청산 전까지는 미분양 등의 이유로 인한 추가분담금이 발생할 수 있음

 

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