[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산투자 강의 100% 환급 챌린지 37회차 미션

Chapter 04. 재건축 · 재개발

07. 재건축 초과 이익 환수제

재건축초과이익환수제란? 

• 재건축사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 조합원들한테 그 이익을 환수하는 제도
• 참여정부시절 2006년 9월 주택가격 급등을 막고 투기를 받지하기 위해 도입 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'
• 2018년 1월 2일 관리처분계획인가를 신청하는 재건축조합에 적용
• 재개발과 리모델링은 제외
• 재건축 부담금 = [종료시점 주택가격 - (개시시점주택가격 + 정상주택가격 상승분 총액 + 개발비용)] × 부과율
  개시시점: 재건축 조합설립추진위원회 설립 승인
  종료시점: 준공인가일
  개발비용: 공사비, 설계감리비, 부대비용, 제세공과금 등

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Chapter 04. 재건축 · 재개발

08. 재건축 · 재개발 사업성 분석

수익 = 매도가격 - 투자금액(헌집 매입가격 + 분담금)

• 매도시세: 주변에 최근 분양한 비슷한 면적과 층수의 주택매매가격을 기준으로 예측하되 추진위원회승인이나 조합설립인가처럼 초기 단계인 경우에는 주변 시세보다 높게 예측, 사업시행인가나 관리처분계획인가처럼 막바지 단계인 경우에는 주변 시세와 비슷하게 예측
• 헌집 매입 가격: 헌집에 대한 가치인 권리가액에 Premium이 더해진 가격으로 권리가액을 알면 내가 사려는 헌집에 대한 프리미엄이 얼마인지 예측 가능.
  헌집 매입가격 = 권리가액 + Premium
• 권리가액은 헌집에 대한 감정평가금액에 비례율을 곱해서 계산
  권리가액 = 감정평가금액 × 비례율
• 감정평가금액: 감정평가금액이 높게 책정되면 자신의 헌 주택을 팔고 조합에서 이탈하는 경우가 발생하기 때문에 감정평가금액은 주변 시세에 비해 낮은 가격으로 결정
• 공동주택 감정평가액: 면적, 층수 등 조건이 비슷한 주변 주택의 매매가격과 전세가격의 중간 값이 자신이 현재 관심 갖는 헌집의 감정평가액으로 예상하면 되는데 주변 주택매매가격의 약 90~85% 정도로 설정하되 최대한 보수적으로 설정
• 비례율이 높으면 권리가액(권리가액 = 감정평가금액 × 비례율)이 많아져 사업성이 좋다고 하고 비례율이 낮으면 권리가액이 적어져 사업성이 나쁘다고 하지만 비례율은 상황에 따라 조합이 언제든지 높이거나 낮출 수 있으므로 재건축·재개발 투자 시 비례율만을 보고 섣부르게 판단해서는 안 됨.
  비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) ÷ 종전자산평가액 × 100
• 종후자산평가액은 사업이 완료된 후 이 사업장이 가지게 된 전체 자산총액으로 조합원 분양수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액
• 종전자산평가액은 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들, 즉 현재 소유하고 있는 토지 및 건축물의 감정평가액 모두를 합한 것
• 분담금은 재건축이나 재개발을 통해 헌집주고 새집을 받게 되는 상황에서 자신의 권리가액이 새집 가격보다 적은 경우 부담해야 할 금액
  분담금 = 조합원분양가 - 권리가액(깜정평가금액 × 비례율)
  프리미엄을 지불함으로서 오히려 수익이 마이너스가 되거나 통상적인 투자기간을 감안할 때 은행이자보다도 적은 수익이라면 투자를 하지 말아야 함.
• 수익률 = 매도하고 남은 수익 ÷ 투자금액 × 100
• 수익 많으려면? 헌집 매임가격 ↓, 분담금 ↓, 프리미엄 ↓, 일반 분양물량 ↑, 일반 분양가격 ↑
• 해당 정비구역의 일반분양가격: 건축한지 1~2년 정도 된 비슷한 조건의 주변 물건 참조
• 해당 정비구역의 조합원분양가격: 일반분양가격의 90%
• 프리미엄은 매도자가 요구하는 금액 → 수익 = (일반분양가격 - 조합원분양가격) - Premium

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대지면적: 15평 이상

• 헌집 세대(조합원)가 소유한 대지의 면적이 넓어야 그 토지 위에 조합원 자신들을 위한 주택을 짓고도 추가로 더 일반분양 주택도 지을 수 있음
• 세대별 평균 대지면적 = 단지의 전체 대지 면적 ÷ 헌집 총 세대수
• 재건축: 총 세대수는 '건축물대장의 총괄표제부', 단지의 전체 대지면적은 '토지대장' 참초
• 재개발: 정비계획 발표 자료 참조

 

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일반분양분 비율: 15~20%

• 조합원 대비 일반분양분 비율이 높은 지역이 수익성이 좋음
• 일반분양비율 = 일반분양 세대수(새집 총 세대수 - 조합원수) ÷ 헌집 총 세대수
• 최소한 총 세대수와 일반분양 세대수를 알아야 비로소 일반분양비율 계산이 가능한 방법이긴 하지만 재건축단지나 재개발지역 모두에 유용하게 사용할 수 있는 방법
• 서울시 클린업 시스템, 굿모닝 경기(열린행정 → 정보공개 → 사전정보공표 → 도시/주택)

 

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